قوانین وراثت املاک در دبی برای سرمایهگذاران خارجی
وقتی در دبی ملک میخرید، فکر میکنید بعد از فوت شما چه اتفاقی برای این سرمایه میافتد؟ اگر وصیتنامه ثبتشده در امارات ندارید، ممکنه ملک شما طبق قوانین شرعی تقسیم بشه – حتی اگر مسلمون نباشید! این راهنمای جامع همه چیزی که باید درباره قوانین ارث، ثبت وصیتنامه و محافظت از سرمایهتون بدونید رو توضیح میده.
⚠️ هشدار مهم: بدون وصیتنامه ثبتشده در امارات، ملک دبی شما ممکنه طبق قوانین شرعی تقسیم بشه، صرفنظر از ملیت یا دین شما. این میتونه منجر به اختلافات خانوادگی و روندهای قضایی طولانی بشه که ماهها طول بکشه.
چرا قوانین ارث املاک دبی برای شما مهمه؟
خیلی از سرمایهگذاران خارجی فکر میکنن که وصیتنامه کشور خودشون کافیه یا اینکه قوانین کشورشون خودکار اعمال میشه. اما واقعیت اینه که بدون برنامهریزی درست، سرمایه چند میلیون درهمی شما توی دبی میتونه سالها توی دادگاه گیر بیفته و بر خلاف میل شما تقسیم بشه.
بذارید یه مثال واقعی بزنم: یه زوج انگلیسی آپارتمان ۲ میلیون درهمی توی داونتاون دبی خریدن. فکر میکردن چون وصیتنامه توی انگلیس دارن، مشکلی نیست. بعد از فوت شوهر، همسر متوجه شد که حسابهای بانکی مسدود شده، و برای انتقال ملک باید روند پیچیده دادگاهی رو طی کنه که ۱۸ ماه طول کشید و بیش از ۵۰ هزار درهم هزینه داشت!
وضعیت پیشفرض: چی میشه اگه وصیت نداشته باشید؟
طبق قانون فدرال شماره ۲۸ سال ۲۰۰۵ (قانون احوال شخصیه)، اگر شما مسلمون باشید و توی امارات فوت کنید، اصول ارث شرعی بهطور خودکار اعمال میشه. اما برای غیرمسلمونها، ماجرا پیچیدهتره.
ماده ۱۷ قانون معاملات مدنی امارات میگه “ارث طبق قانون متوفی در زمان فوتش اداره میشه”. خوب به نظر میاد، نه؟ اما مشکل اینجاست: بدون مدارک روشن و ترجمههای رسمی و تایید سفارتخونهها، دادگاههای امارات ممکنه قوانین شرعی رو بهعنوان پیشفرض اعمال کنن – حتی برای غیرمسلمونها!
طبق قوانین شرعی داراییها چطور تقسیم میشن؟
اگه قوانین شرعی اعمال بشه، تقسیم املاک اینطوری خواهد بود:
- سهم همسر: اگه بچه داشته باشید، همسر بازمونده فقط یکهشتم (۱۲.۵٪) از دارایی رو میگیره
- تقسیم بین فرزندان: پسرها دو برابر دخترها سهم میگیرن
- محدودیت دینی: “بین افراد با ادیان مختلف ارثی وجود نداره” – یعنی اگه شما مسیحی باشید، همسر مسلمون شما ممکنه ارث نبره!
- اولویتبندی خاص: سهمهای ثابت برای بستگان خاص با محاسبات پیچیده
- محدودیت وصیت: حتی اگه وصیت داشته باشید، نمیتونید بیشتر از یکسوم داراییتون رو به افراد غیر از وارثان قانونی بدید
اصلاحات قانونی ۲۰۲۰: گزینههای جدید برای غیرمسلمونها
خبر خوب اینه که دولت امارات متوجه این مشکل شد! از اول فوریه ۲۰۲۳، قانون فدرال جدیدی (شماره ۴۱ سال ۲۰۲۲) تصویب شد که یه تحول بزرگ برای خارجیها بود.
الان غیرمسلمونها – چه شهروند امارات، چه خارجی – میتونن کاملاً از قوانین شرعی خارج بشن. حتی اگه وصیت نداشته باشید، قانون جدید یه تقسیم پیشفرض داره که خیلی منصفانهتره:
| وضعیت خانوادگی | تقسیم طبق قانون جدید |
|---|---|
| همسر بازمونده با فرزندان | ۵۰٪ به همسر، ۵۰٪ بهطور مساوی بین بچهها (بدون تفاوت جنسیتی) |
| همسر بدون فرزند، والدین زنده | ۵۰٪ به همسر، ۵۰٪ بهطور مساوی بین والدین |
| همسر بدون فرزند، یک والد زنده | ۵۰٪ به همسر، ۲۵٪ به والد، ۲۵٪ به خواهر و برادرها |
| همسر بدون فرزند یا والدین | ۱۰۰٪ به همسر |
سه راه اصلی برای ثبت وصیتنامه در دبی
خوشبختانه امارات سه گزینه اصلی برای ثبت وصیتنامه داره که هرکدوم مزایا و هزینههای خودشون رو دارن. بذارید باهم بررسی کنیم کدوم یکی برای شما مناسبتره.
۱. مرکز وصیتنامه DIFC (محبوبترین گزینه)
مرکز وصیتنامه DIFC از سال ۲۰۱۵ فعالیت میکنه و بر اساس قوانین کامنلا انگلیسی کار میکنه. این یعنی شما میتونید کاملاً آزاد تصمیم بگیرید که داراییتون چطور تقسیم بشه – هیچ محدودیتی نداره!
امکاناتهای کلیدی وصیت DIFC
چه کسایی میتونن استفاده کنن؟
هر غیرمسلمونی که بالای ۲۱ سال سن داره و توی دبی یا هر امارت دیگهای دارایی داره. حتی نیازی نیست ساکن امارات باشید – گردشگران و سرمایهگذاران خارجی هم میتونن ثبت کنن!
چی رو میتونه پوشش بده؟
- تمام داراییهای منقول و غیرمنقول توی هر هفت امارت
- داراییهای بینالمللی رو هم میشه اضافه کرد (البته با توجه به قوانین اون کشورها)
- برای املاک فریهلد دبی فوقالعاده مناسبه
- حسابهای بانکی، سرمایهگذاریها، ماشینها و اموال شخصی
انواع وصیتنامه DIFC:
- وصیت کامل: همه داراییها، سرپرستی بچهها و تعیین مجری
- وصیت ملکی: فقط املاک توی امارات
- وصیت سرپرستی: فقط تعیین سرپرست برای بچههای زیر ۲۱ سال
- وصیت داراییهای مالی: حسابهای بانکی و سرمایهگذاریها
- وصیت صاحبان کسبوکار: سهام شرکتها و منافع تجاری
فرآیند ثبت:
- همه چی آنلاین از طریق ویدیو کنفرانس با حضور دو شاهد
- کاملاً به زبان انگلیسی – نیازی به ترجمه عربی نیست
- امضای الکترونیکی با مسئول DIFC
- وصیت ثبتشده برای ۲۵ سال توی سیستم دیجیتال نگهداری میشه
هزینههای ثبت وصیت DIFC (۲۰۲۵)
| نوع وصیت | هزینه ثبت | توضیحات |
|---|---|---|
| وصیت کامل تکنفره | ۱۰,۰۰۰ درهم | شامل تمام داراییها و سرپرستی |
| وصیت زوجین (Mirror Wills) | ۱۵,۰۰۰ درهم | برای زوجهایی که میل مشابه دارن |
| وصیت ملکی تکنفره | ۷,۵۰۰ درهم | فقط املاک |
| وصیت ملکی زوجین | ۱۱,۲۵۰ درهم | وصیت املاک برای زوجین |
| فقط سرپرستی | ۵,۰۰۰ درهم | تعیین سرپرست برای بچههای زیر سن |
| اصلاح وصیت | ۵۵۰ درهم + VAT | برای تغییرات در وصیت موجود |
💳 خبر خوب: بانکهای Emirates NBD، RAKBANK، NBAD، ADCB و CitiBank طرحهای پرداخت اقساطی بدون بهره ارائه میدن که میتونید هزینه ثبت رو بین ۳ تا ۱۲ ماه پرداخت کنید!
۲. وصیتنامه ADJD ابوظبی (مقرونبهصرفهترین گزینه)
اداره قضایی ابوظبی از سال ۲۰۱۸ دفتر ثبت وصیتنامه غیرمسلمانان رو راهاندازی کرد. از ۲۰۲۳، ADJD حتی از مسلمونها هم وصیت قبول میکنه – که این یه امتیاز منحصر به فرده.
امکاناتهای کلیدی وصیت ADJD
چه کسایی میتونن استفاده کنن؟
غیرمسلمونها بالای ۲۱ سال که توی هر جای امارات دارایی دارن. برخلاف DIFC، مسلمونهای خارجی هم میتونن ثبت کنن (البته تقسیم باز هم طبق اصول اسلامی خواهد بود).
پوشش: تمام هفت امارت رو پوشش میده – عالیه برای کسایی که توی چند امارت دارایی دارن. ولی داراییهای بینالمللی رو نمیتونه شامل بشه.
شرایط زبان: وصیت باید به انگلیسی نوشته بشه و ترجمه رسمی عربی داشته باشه. وصیت ثبتشده به هر دو زبان صادر میشه.
فرآیند ثبت:
- کاملاً آنلاین از طریق پورتال ADJD – نیازی به رفتن به دادگاه نیست
- نیازی به شاهد نداره (برخلاف DIFC)
- ویدیو کنفرانس با مسئول ADJD برای تایید هویت
- وصیت الکترونیکی فوراً به صورت PDF با مهر رسمی صادر میشه
- وصیت دیجیتال شامل شناسه، بارکد، شماره مرجع منحصر به فرد و رسید پرداخت
هزینههای ثبت وصیت ADJD (۲۰۲۵)
| نوع وصیت | هزینه دولتی | کل هزینه تقریبی |
|---|---|---|
| وصیت تکنفره | ۹۵۰ درهم | ۳,۵۰۰-۵,۰۰۰ درهم (شامل تهیه و ترجمه) |
| وصیت زوجین | ۱,۹۰۰ درهم | ۶,۰۰۰-۸,۰۰۰ درهم (شامل خدمات حرفهای) |
زمانبندی: کل فرآیند ADJD معمولاً ۷-۱۰ روز کاری از مشاوره اولیه تا ثبت نهایی طول میکشه – که از DIFC سریعتره.
۳. دفتر اسناد رسمی دادگاههای دبی
دادگاههای دبی هم از طریق دفاتر اسناد رسمی مجاز خدمات ثبت وصیت ارائه میدن. این گزینه کمتر توسط خارجیها استفاده میشه ولی همچنان موجوده، بخصوص برای کسایی که میخوان مدارک عربیزبان یا صلاحیت دادگاه محلی خاص داشته باشن.
⚖️ کدوم گزینه برای شما مناسبتره؟
DIFC رو انتخاب کنید اگر:
- میخواید آزادی کامل در تقسیم دارایی طبق قوانین کامنلا انگلیسی
- ترجیح میدید همه چی به انگلیسی باشه بدون نیاز به ترجمه
- میخواید داراییهای بینالمللی رو هم شامل بشه
- حاضرید هزینه بیشتری برای پوشش جامع بپردازید
ADJD رو انتخاب کنید اگر:
- مقرونبهصرفه بودن اولویت اصلی شماست (ارزانترین گزینه)
- داراییهاتون توی چند امارت مختلف پخشه
- میخواید سریعترین زمان پردازش رو داشته باشید
- نیازی ندارید داراییهای خارج از امارات رو پوشش بدید
ملاحظات خاص برای انواع املاک
املاک فریهلد در مقابل لیزهلد
نوع مالکیت ملک تأثیر زیادی روی فرآیند ارث داره. بذارید تفاوتها رو بررسی کنیم:
املاک فریهلد: املاکی که مالکیت کامل دارید توی مناطق تعیینشده مثل داونتاون دبی، دبی مارینا، بیزنس بی و پالم جمیرا. دادگاههای دبی الان این املاک رو بهعنوان استثنا از قوانین پیشفرض میبینن، یعنی میتونید طبق وصیت ثبتشدهتون تقسیمشون کنید.
املاک لیزهلد: املاکی که با اجاره بلندمدت (معمولاً ۹۹ ساله) نگهداری میشن ممکنه موارد اضافی توی ارث داشته باشن، بخصوص در مورد تایید انتقال اجاره و الزامات از طرف موجر (معمولاً نهادهای دولتی یا سازندگان بزرگ).
مالکیت مشترک املاک
خیلی از زوجها املاک دبی رو بهصورت مشترک میخرن و فکر میکنن که این یعنی اگه یکیشون فوت کنه، خودکار به اون یکی منتقل میشه. اما واقعیت اینه که امارات قوانین کامنلای مالکیت مشترک با حق بقا (Joint Tenancy) رو به رسمیت نمیشناسه!
⚠️ هشدار مهم: سوءتفاهم مالکیت مشترک
وقتی ملک به نام مشترک ثبت میشه بدون وصیت، سهم مالک فوتشده خودکار به مالک زنده منتقل نمیشه. بلکه بخشی از دارایی متوفی میشه و طبق قوانین ارث یا مفاد وصیت تقسیم میشه. این میتونه منجر بشه که همسر بازمونده مجبور بشه مالکیت ملک رو با بچهها یا وارثان دیگه شریک بشه – که میتونه وضعیت پیچیدهای ایجاد کنه!
طبق ماده ۳۷۹.۴ قانون فدرال شماره ۵۰/۲۰۲۲ (قانون معاملات تجاری که از ۲ ژانویه ۲۰۲۳ اجرایی شد)، دارندگان حساب مشترک باید ظرف ده روز از فوت یکی از مالکان به بانک اطلاع بدن. بانک سپس حسابها رو مسدود میکنه تا روندهای قانونی جانشینی از طریق دادگاه تکمیل بشه.
املاک نقشهروی (آفپلن)
برای سرمایهگذارانی که ملک نقشهروی خریدن ولی قبل از تحویل فوت میکنن، موارد خاصی وجود داره:
- ثبت اُقود: گواهی پیشثبت (اُقود) که دپارتمان املاک دبی صادر میکنه، منافع قانونی شما رو توی ملک حتی قبل از اتمام ساخت تثبیت میکنه
- تعهدات طرح پرداخت: وارثان هم دارایی و هم تعهد ادامه پرداخت اقساط طبق قرارداد اولیه فروش رو به ارث میبرن
- اطلاعرسانی به سازنده: مجریان باید رسماً به سازندگان اطلاع بدن و اطلاعات کلی خریدار رو توی سوابق سازنده بهروز کنن
- انتقال سند مالکیت: انتقال نهایی سند مالکیت در زمان تحویل نیاز به مدارک گواهی ارث داره
فرآیند گواهی ارث (Probate) در دبی
فهمیدن فرآیند گواهی ارث به مجریان و وارثان کمک میکنه تا رویههای قانونی مورد نیاز برای انتقال مالکیت ملک بعد از فوت رو طی کنن. این فرآیند بسته به اینکه آیا متوفی وصیت ثبتشده داشته متفاوته.
با وصیت ثبتشده DIFC یا ADJD
فرآیند گواهی ارث گامبهگام
۱. صدور گواهی فوت (۱-۳ روز)
- دریافت گواهی فوت رسمی از مقامات بهداشتی
- ثبت فوت نزد سفارتخونه یا کنسولگری مربوطه
- اطلاعرسانی فوت به دفتر ثبت وصیت (DIFC یا ADJD)
۲. درخواست گواهی ارث (۲-۴ هفته)
- مجری درخواست گواهی ارث رو به دادگاههای DIFC یا دادگاه امارات مربوطه ارائه میده
- ارائه گواهی فوت، گواهی ثبت وصیت و مدارک دارایی
- دادگاه وصیت رو بررسی و تایید میکنه
- گواهی ارث به مجری صادر میشه
۳. شناسایی و ارزیابی داراییها (۲-۶ هفته)
- تهیه لیست کامل داراییهای متوفی توی امارات
- دریافت ارزیابی املاک از ارزیابهای مجاز
- مسدود کردن حسابهای بانکی و اطلاعرسانی به موسسات مالی
- ایمنسازی املاک فیزیکی و داراییها
۴. تسویه بدهیها (زمان متغیر)
- پرداخت بدهیهای معوق شامل وامهای مسکن
- تسویه قبوض خدمات و هزینههای سرویس
- پاک کردن هر تعهد مربوط به ملک
۵. انتقال ملک (۴-۸ هفته)
- آمادهسازی مدارک انتقال با دپارتمان املاک دبی
- پرداخت ۴٪ هزینه انتقال DLD (ممکنه برای ارث در برخی موارد معاف بشه)
- بهروزرسانی سند مالکیت با اطلاعات کلی مالک جدید
- انتقال خدمات و ثبت اجتماعی
کل زمانبندی: با وصیت ثبتشده مناسب، کل فرآیند گواهی ارث معمولاً ۳-۶ ماه طول میکشه. این خیلی سریعتر از روندهای بدون وصیته که میتونه ۱۲-۲۴ ماه یا بیشتر طول بکشه.
بدون وصیت ثبتشده
فرآیند گواهی ارث بدون وصیت ثبتشده بهطور قابل توجهی پیچیدهتر و طولانیتر میشه:
- درخواست گواهی جانشینی: وارثان باید از دادگاههای امارات گواهی جانشینی درخواست کنن و مدارک گستردهای شامل شناسنامه ازدواج، شناسنامه تولد و شناسنامه خانوادگی برای اثبات رابطه با متوفی ارائه بدن
- به رسمیت شناختن وصیت کشور مبدأ: اگه وصیتی توی کشور مبدأ وجود داشته باشه، باید به عربی ترجمه بشه، توسط مقامات کشور مبدأ تایید بشه، توسط سفارت امارات در اون کشور تصدیق بشه، و بیشتر توسط وزارت امور خارجه امارات تایید بشه
- تعیین دادگاه: دادگاهها باید قانون قابل اجرا و وارثان معتبر رو تعیین کنن – فرآیندی که میتونه ماهها طول بکشه
- ریسک اعمال قوانین شرعی: بدون دستورالعملهای روشن، دادگاهها ممکنه قوانین ارث شرعی رو اعمال کنن، صرفنظر از خواستههای متوفی
پیامدهای مالی ارث املاک
هزینههای انتقال و کارمزدها
| مورد هزینه | کارمزد معمولی | توضیحات |
|---|---|---|
| هزینه انتقال DLD | ۴٪ از ارزش ملک | ممکنه برای بستگان درجه یک در موارد ارث معاف بشه |
| هزینههای دادگاه گواهی ارث | ۱,۰۰۰-۵,۰۰۰ درهم | بسته به صلاحیت دادگاه و ارزش دارایی متفاوته |
| نمایندگی حقوقی | ۱۰,۰۰۰-۵۰,۰۰۰ درهم | بسته به پیچیدگی دارایی و رویهها |
| خدمات ترجمه | ۵۰۰-۳,۰۰۰ درهم | برای تصدیق و ترجمه اسناد |
| ارزیابی ملک | ۲,۰۰۰-۵,۰۰۰ درهم | برای رویههای گواهی ارث لازمه |
پیامدهای مالیاتی
یکی از مهمترین مزایای امارات برای ارث املاک، نبود مالیات بر ارثه. برخلاف خیلی از کشورها که مالیاتهای سنگین مرگومیر دارن، امارات هیچکدوم از اینها رو نداره:
- مالیات بر ارث املاک یا سایر داراییها
- مالیات دارایی بر کل ارزش داراییهای متوفی
- مالیات بر عایدی سرمایه افزایش قیمت املاک به ارث رسیده
- مالیات هدیه بر انتقال ملک به اعضای خانواده
ولی ذینفعان باید تعهدات مالیاتی توی کشور خودشون رو در نظر بگیرن. خیلی از کشورها داراییهای جهانی شامل املاک به ارث رسیده دبی رو بر اساس وضعیت اقامت مالیاتی ذینفع مالیات میگیرن.
سرپرستی بچههای زیر سن
برای سرمایهگذاران املاک که خانواده دارن، ترتیبات سرپرستی اغلب به اندازه مفاد توزیع دارایی حیاتیه. بدون مستندات مناسب، تصمیمات سرپرستی میتونه نتایج غیرمنتظره داشته باشه.
⚠️ مسئله حیاتی سرپرستی: طبق قوانین شرعی، اگه هر دو والدین فوت کنن، بستگان مرد پدر (معمولاً پدربزرگ یا عموی پدری) بهعنوان سرپرست تعیین میشن، نه خانواده مادر یا سرپرستان انتخابی. این میتونه منجر بشه که بچهها از بستگان مادری جدا بشن، بر خلاف خواسته والدین.
هر دو وصیت DIFC و ADJD به والدین اجازه میدن که صراحتاً سرپرستان برای بچههای زیر ۲۱ سال رو معرفی کنن و مفاد پیشفرض شرعی رو نادیده بگیرن. این اغلب انگیزه اصلی خارجیهای غیرمسلمون برای ثبت وصیت توی اماراته.
بهترین شیوهها برای مفاد سرپرستی
- چند سرپرست معرفی کنید: سرپرستان اولیه و جایگزین رو تعیین کنید درصورتیکه انتخابهای اول قادر به خدمت نباشن
- پیامدهای ملک رو در نظر بگیرید: اگه ملک بخشی از ارث رو تشکیل میده، مطمئن بشید که سرپرستان میتونن داراییهای املاک رو از طرف ذینفعان زیر سن مدیریت کنن
- به مدیریت مالی بپردازید: سرپرستی ملک رو از سرپرستی مالی جدا کنید اگه مناسبه
- خواستهها رو روشن مستند کنید: راهنمایی درباره تحصیل بچهها، تربیت دینی و سایر موارد مهم ارائه بدید
اشتباهات رایج و چگونگی اجتناب از آنها
اشتباه شماره ۱: فرض اینکه وصیت کشور مبدأ کافیه
مشکل: خیلی از سرمایهگذاران فکر میکنن وصیت کشور خودشون خودکار داراییهای دبی رو پوشش میده. درحالیکه ماده ۱۷ نشون میده که قانون ملی متوفی اعمال میشه، اجرای عملی نیاز به مستندسازی گسترده، ترجمه، تصدیق و تایید دادگاه داره – فرآیندی که میتونه سالها طول بکشه.
راهحل: وصیت مخصوص امارات (DIFC یا ADJD) که ملک دبیتون رو پوشش میده ثبت کنید. این یقین قانونی ایجاد میکنه و فرآیند ارث رو برای ذینفعانتون ساده میکنه.
اشتباه شماره ۲: اطلاعات کلی وصیت قدیمی
مشکل: زندگی تغییر میکنه – ازدواج، طلاق، تولد، فوت و خرید املاک جدید – اما وصیتنامهها اغلب بدون تغییر باقی میمونن. وصیت قدیمی میتونه باعث اختلافات خانوادگی و توزیعهای ناخواسته بشه.
راهحل: وصیت امارات خودتون رو سالانه بررسی کنید و بعد از هر رویداد مهم زندگی بهروزش کنید. اصلاحات وصیت ADJD فقط ۵۵۰ درهم + مالیات ارزش افزوده هزینه داره که بهروزرسانیها رو مقرونبهصرفه میکنه.
اشتباه شماره ۳: مستندسازی ناقص دارایی
مشکل: وصیتنامههایی که بهطور مبهم به “تمام اموال من” اشاره میکنن بدون جزئیات خاص میتونن عوارض گواهی ارث ایجاد کنن وقتی مجریان باید داراییها رو شناسایی و پیدا کنن.
راهحل: فهرست دقیقی از داراییها که به وصیتتون ضمیمه شده نگهداری کنید، شامل آدرسهای ملک، شمارههای سند مالکیت، نام سازندگان برای املاک نقشهروی، جزئیات حساب بانکی و داراییهای سرمایهگذاری. این فهرست رو منظماً بهروز کنید.
اشتباه شماره ۴: در نظر نگرفتن تعهدات وام مسکن
مشکل: املاکی که وام معوق دارن نیاز به ادامه پرداختها دارن. اگه ذینفعان نتونن پرداختها رو بپردازن یا انتقال وام دریافت کنن، املاک ممکنه با ضبط مواجه بشن.
راهحل: بیمه حفاظت از وام مسکن رو در نظر بگیرید که وام رو در صورت فوت پرداخت میکنه. بهطور جایگزین، نقدینگی رو توی طرح داراییتون بگنجونید تا پرداختهای وام مسکن رو در دوره انتقال پوشش بده. توی وصیتتون مشخص کنید که پرداختهای وام مسکن چطور باید مدیریت بشن.
اشتباه شماره ۵: عدم اطلاعرسانی به مجریان
مشکل: خیلی از افراد وصیت ثبت میکنن اما هیچوقت به مجریان تعیینشده اطلاع نمیدن یا اطلاعات کلی دسترسی بهشون نمیدن. وقتی نیاز باشه، خانوادهها برای پیدا کردن مدارک وصیت مشکل دارن.
راهحل: کپی از وصیت ثبتشدهتون، شماره گواهی ثبت وصیت و دستورالعملهای روشن برای دسترسی به دفتر ثبت رو به مجریان بدید. کپیهای فیزیکی و دیجیتال رو توی مکانهای امنی که اعضای خانواده مورد اعتماد میتونن بهش دسترسی داشته باشن نگهداری کنید.
گامبهگام: ثبت وصیتنامه ملکی شما
زمانبندی کامل ثبت
هفته ۱: مشاوره و مستندسازی
- برنامهریزی مشاوره اولیه با متخصص وصیت امارات
- جمعآوری فهرست کامل داراییها شامل جزئیات ملک
- شناسایی ذینفعان و سرپرستان
- انتخاب بین ثبت DIFC و ADJD
هفته ۲: آمادهسازی پیشنویس
- دریافت پیشنویس وصیت برای بررسی (معمولاً ۳-۵ روز کاری)
- بررسی مفاد با مشاور حقوقی
- درخواست هرگونه اصلاحات لازم
- تایید نهایی پیشنویس
هفته ۳: ترجمه و آمادهسازی (فقط ADJD)
- ترجمه رسمی عربی تکمیل میشه (۲ روز کاری)
- هر دو نسخه به ADJD برای بررسی اولیه ارسال میشه
هفته ۳-۴: قرار ملاقات ثبت
- برنامهریزی قرار ویدیو کنفرانس با دفتر ثبت
- ترتیب شاهدها (فقط DIFC – دو نفر لازمه)
- شرکت در قرار مجازی برای امضا و ثبت
- پرداخت هزینههای ثبت
هفته ۴: دریافت وصیت ثبتشده
- دریافت گواهی وصیت ثبتشده
- نگهداری امن و ارائه کپی به مجری
- اطلاعرسانی ترتیبات به اعضای خانواده
سوالات متداول
آیا میتونم اگه توی دبی زندگی نکنم وصیت ثبت کنم؟
بله. هر دو DIFC و ADJD به غیرساکنان اجازه میدن وصیتنامهای که داراییهای امارات رو پوشش میده ثبت کنن. کل فرآیند میتونه بهصورت از راه دور از طریق ویدیو کنفرانس تکمیل بشه و برای سرمایهگذاران خارج از کشور قابل دسترسه.
اگه بدون وصیت فوت کنم چه اتفاقی برای ملکم میافته؟
بدون وصیت ثبتشده امارات، ملک دبی شما طبق قوانین ارث قابل اجرا – احتمالاً قوانین شرعی صرفنظر از دین یا ملیت شما – تقسیم خواهد شد. این میتونه منجر به رویههای دادگاهی طولانی (۱۲-۲۴ ماه)، ذینفعان ناخواسته و استرس قابل توجه برای خانوادهتون بشه. حسابهای بانکی فوراً بعد از فوت مسدود میشن و اعضای خانواده بازمونده بدون دسترسی به وجوه در طول گواهی ارث میمونن.
آیا نیاز به وصیتهای جداگانه برای DIFC و ADJD دارم؟
نه، اما برخی سرمایهگذاران که داراییهای توی هر دو دبی و ابوظبی دارن انتخاب میکنن وصیتهای جداگانه توی هر صلاحیت ثبت کنن تا رویههای گواهی ارث محلی رو ساده کنن. وصیت DIFC تمام امارات رو پوشش میده، همچنین وصیت ADJD، بنابراین یک وصیت معمولاً کافیه. برای تعیین بهترین رویکرد برای شرایطتون با مشاور حقوقی مشورت کنید.
آیا خارجیهای مسلمان میتونن وصیت DIFC ثبت کنن؟
وصیت DIFC فقط برای غیرمسلمونها موجوده. با این حال، خارجیهای مسلمان الان میتونن از طریق ADJD وصیت ثبت کنن. درحالیکه توزیع همچنان باید از اصول ارث اسلامی پیروی کنه، ثبت وضوح ایجاد میکنه و فرآیندهای گواهی ارث رو تسریع میکنه.
چند وقت یکبار باید وصیت امارات خودم رو بهروز کنم؟
وصیتتون رو سالانه بررسی کنید و فوراً بعد از رویدادهای مهم زندگی شامل ازدواج، طلاق، تولد، فوت، خرید املاک جدید یا تغییرات در شرایط مالی بهروزش کنید. اصلاحات وصیت از طریق ADJD فقط ۵۵۰ درهم + مالیات ارزش افزوده هزینه داره که بهروزرسانیهای منظم رو مقرونبهصرفه میکنه.
آیا ثبت وصیت امارات روی وصیت کشور مبدأ من تأثیر میذاره؟
نه، وصیت امارات مستقل وجود داره و بهطور خاص داراییهای واقع در امارات رو پوشش میده. شما باید وصیتهای جداگانه توی صلاحیتهای دیگهای که دارایی نگه میدارید حفظ کنید. مطمئن بشید که وصیتهای مختلفتون مفاد متناقض ندارن. بهترین شیوه اینه که وصیت کشور مبدأتون صراحتاً داراییهای امارات رو استثنا کنه با بیان چیزی شبیه “این وصیت تمام داراییهای جهانی من رو پوشش میده به جز داراییهای واقع در امارات متحده عربی که توسط وصیت ثبتشده جداگانه امارات من اداره میشه”.
آیا میتونم اعضای خانواده رو توی وصیت امارات محروم کنم؟
اگه بهعنوان غیرمسلمون وصیت DIFC یا ADJD ثبت کنید، آزادی کامل وصیتی برای توزیع داراییتون به هر شکلی که میخواید دارید، شامل محروم کردن اعضای خانواده (مگر جایی که کشور مبدأ شما قوانین وراثت اجباری داشته باشه که ممکنه اعمال بشه). این یکی از مزایای کلیدی ثبت وصیت امارات – شما محدود به سهمهای ثابت شرعی برای اعضای خانواده نیستید.
اگه ملک رو بهصورت مشترک با همسرم دارم چی میشه؟
بدون وصیتی که بهطور دیگری مشخص کنه، امارات حقوق بقای خودکار رو به رسمیت نمیشناسه. سهم مالکیت شما بخشی از داراییتون میشه و طبق وصیت یا قوانین ارث قابل اجراتون توزیع میشه. این یعنی همسر شما ممکنه در نهایت مالکیت ملک رو با وارثان دیگه شریک بشه. برای جلوگیری از این، وصیتی ثبت کنید که صراحتاً سهمتون رو به همسرتون (یا ذینفعان انتخابیتون) وصیت میکنه.
نکات تخصصی برای سرمایهگذاران املاک
💡 توصیههای حرفهای
۱. وصیتتون رو قبل از تکمیل خرید ملک ثبت کنید
منتظر بعد از تحویل ملک نمونید. وصیتتون رو اوایل فرآیند خرید ثبت کنید تا از روز اول مالکیت حفاظت داشته باشید.
۲. جزئیات خاص ملک رو شامل کنید
املاک رو با شماره سند مالکیت، شماره پلاک، نام سازنده و آدرس کامل مشخص کنید. توضیحات مبهم عوارض گواهی ارث ایجاد میکنه.
۳. به حفاظت از وام مسکن بپردازید
اگه ملک دبیتون رو با وام تأمین مالی میکنید، بیمه حفاظت از وام مسکن تهیه کنید یا مفاد بازپرداخت بدهی رو توی طرح داراییتون بگنجونید.
۴. ذینفعان درآمد اجاره رو در نظر بگیرید
اگه ملکتون درآمد اجاره تولید میکنه، مشخص کنید که این درآمد چطور باید در طول فرآیند گواهی ارث و بعد از اون مدیریت و توزیع بشه.
۵. یه مجری محلی تعیین کنید
داشتن حداقل یک مجری که ساکن امارات یا آشنا با رویههای امارات فرآیندهای گواهی ارث رو بهطور قابل توجهی ساده میکنه.
۶. مدارک رو بهصورت امن ولی قابل دسترس نگهداری کنید
گواهی ثبت وصیت، اسناد مالکیت ملک و سایر مدارک مهم رو توی مکان امنی که مجری و خانوادهتون میتونن در صورت نیاز بهش دسترسی داشته باشن نگهداری کنید.
۷. با برنامهریزی کشور مبدأ هماهنگ کنید
مطمئن بشید که وصیت اماراتتون برنامهریزی دارایی توی صلاحیتهای دیگه رو تکمیل میکنه نه اینکه باهاش متناقض باشه. با متخصصان حقوقی آشنا با برنامهریزی دارایی بینالمللی کار کنید.
حفاظت از سرمایه املاک دبی شما
برنامهریزی ارث املاک فقط درباره رعایت قوانین نیست – درباره حفاظت از سرمایهتون و تضمین امنیت مالی خانوادهتونه. چارچوب قانونی روشن دبی، نبود مالیات بر ارث و گزینههای متعدد ثبت وصیت، برنامهریزی دارایی رو برای سرمایهگذاران آگاه ساده میکنه.
کلید اقدام کردنه. خیلی از مالکان املاک ثبت وصیت رو به تعویق میندازن، فرض میکنن که وقت دارن یا اینکه ترتیبات کشور مبدأشون کافیه. با این حال، واقعیت اینه که بدون وصیتنامه ثبتشده مناسب در امارات، ملک دبی شما میتونه با موارد زیر مواجه بشه:
- ۱۲-۲۴ ماه رویه گواهی ارث به جای ۳-۶ ماه
- توزیع به ذینفعان ناخواسته طبق قوانین شرعی
- حسابهای بانکی مسدودشده که اعضای خانواده رو بدون دسترسی مالی میذاره
- هزینههای قانونی قابل توجه بیش از ۵۰ هزار درهم برای داراییهای پیچیده
- اختلافات خانوادگی بر سر مالکیت و مدیریت ملک
- از دست دادن احتمالی ملک اگه پرداختهای وام مسکن قابل حفظ نباشه
در مقابل، وصیت ثبتشده DIFC یا ADJD مناسب موارد زیر رو فراهم میکنه:
- دستورالعملهای روشن که تضمین میکنه خواستههای شما محترم شمرده میشه
- فرآیند گواهی ارث سادهشده که در ماهها به جای سالها تکمیل میشه
- حفاظت از بچههای زیر سن از طریق تعیین سرپرست
- آرامش خاطر برای شما و امنیت برای خانوادهتون
- هزینههای حقوقی کاهشیافته و تضاد خانوادگی
- یقین که سرمایه املاک دبیتون به ذینفعان انتخابیتون میرسه
امروز سرمایه ملکی خودتون رو ایمن کنید
سرمایه املاک دبی و آینده خانوادهتون رو به شانس واگذار نکنید. تیم باتجربه ما توی افق قرمز دبی پشتیبانی جامع برای سرمایهگذاران املاک که با قوانین ارث امارات و ثبت وصیت سروکار دارن ارائه میده.
خدمات ما شامل: راهنمایی ثبت وصیت و ارجاعات حقوقی، مشاوره برنامهریزی دارایی برای پرتفوی املاک، هماهنگی با متخصصان حقوقی تأییدشده DIFC و ADJD، پشتیبانی مستندسازی جامع دارایی، و خدمات بررسی و بهروزرسانی مستمر وصیت.
از سرمایهتون با برنامهریزی قانونی مناسب محافظت کنید. همین امروز با افق قرمز دبی برای مشاوره محرمانه درباره ایمنسازی ترتیبات ارث املاکتون تماس بگیرید.
سلب مسئولیت: این مقاله اطلاعات کلی کلی درباره قوانین ارث امارات و فرآیندهای ثبت وصیت برای اهداف آموزشی ارائه میده. این مشاوره حقوقی محسوب نمیشه. ارث و برنامهریزی دارایی شامل ملاحظات حقوقی پیچیدهای میشه که بر اساس شرایط فردی، ملیتها و مکانهای دارایی متفاوته. خوانندگان باید با متخصصان حقوقی واجد شرایط متخصص در قوانین جانشینی امارات و برنامهریزی دارایی بینالمللی قبل از تصمیمگیری درباره ثبت وصیت یا برنامهریزی ارث مشورت کنن. افق قرمز دبی یک کارگزاری املاک دارای مجوزه و خدمات حقوقی ارائه نمیده. ما میتونیم مشتریان رو به متخصصان حقوقی باتجربه برای کمک تهیه و ثبت وصیت ارجاع بدیم.
نظرات