محاسبه بازده اجاره املاک دبی: رتبه‌بندی مناطق بر اساس بازگشت سرمایه در سال ۲۰۲۵

بازار اجاره دبی در سال ۲۰۲۵ با متوسط بازدهی ناخالص ۶.۷ تا ۶.۹ درصد، عملکردی استثنایی نسبت به لندن (۲-۴٪)، نیویورک (۳-۵٪) و سنگاپور (۲.۵-۳.۵٪) ارائه می‌دهد. با صفر درصد مالیات بر درآمد و صفر درصد مالیات بر عایدی سرمایه، سرمایه‌گذاران می‌توانند بازگشت سرمایه خود را به حداکثر برسانند.

فرمول بازده ناخالص اجاره:

(درآمد سالانه اجاره ÷ قیمت خرید ملک) × ۱۰۰

فرمول بازده خالص اجاره:

[(درآمد سالانه اجاره – هزینه‌های سالانه) ÷ قیمت خرید ملک] × ۱۰۰

آپارتمان‌های استودیو: قهرمانان جریان نقدی حداکثری

• میانگین بازدهی: ۷.۵-۸.۵٪ در سراسر دبی
• بهترین مناطق: الفرجان (۸.۷۵٪)، JLT (۸.۱۳٪)، ارجان (۸.۲۰٪)
• محدوده سرمایه‌گذاری: ۳۵۰ تا ۷۰۰ هزار درهم
• مناسب برای: حرفه‌ای‌های جوان، مستاجران اقتصادی، دنبال‌کنندگان بازده حداکثری

آپارتمان‌های یک‌خوابه: بازده متعادل

• میانگین بازدهی: ۶.۵-۷.۵٪ در سراسر دبی
• بهترین مناطق: JVC (۷.۳٪)، بیزنس بی (۶.۹۶٪)، JLT (۶.۸٪)
• محدوده سرمایه‌گذاری: ۸۰۰ هزار تا ۱.۸ میلیون درهم
• مناسب برای: زوج‌ها، حرفه‌ای‌های مجرد، جریان نقدی و رشد متعادل

آپارتمان‌های ۲-۳ خوابه: جذابیت خانوادگی

• میانگین بازدهی: ۵.۵-۷.۰٪ در سراسر دبی
• بهترین مناطق: JVC (۷.۱۲٪ برای ۳ خوابه)، ارجان (۷.۰۶٪ برای ۲ خوابه)
• محدوده سرمایه‌گذاری: ۱.۵ تا ۳.۵ میلیون درهم
• مناسب برای: خانواده‌ها، مستاجران بلندمدت، ریسک خالی‌شدن کمتر

ویلاها و تاون‌هاوس‌ها: تمرکز بر رشد سرمایه

• میانگین بازدهی: ۴.۹-۶.۵٪ در سراسر دبی
• بهترین مناطق: داماک هیلز ۲، عربین رنچز، دبی ساوث
• محدوده سرمایه‌گذاری: ۲ تا ۱۵+ میلیون درهم
• مناسب برای: رشد بلندمدت، سبک زندگی پریمیوم، ثبات خانوادگی

مثال محاسبه بازده خالص برای یک خوابه در بیزنس بی:

قیمت خرید: ۱.۵ میلیون درهم
اجاره سالانه: ۱۰۵ هزار درهم (بازده ناخالص ۷٪)

هزینه‌های سالانه:
– شارژ سرویس: ۷ هزار درهم (۲۰ درهم/فوت × ۳۵۰ فوت)
– چیلر: ۴.۵ هزار درهم
– بیمه: ۱.۵ هزار درهم
– نگهداری: ۳ هزار درهم
– خالی (۱ ماه): ۸.۷۵ هزار درهم
کل هزینه‌ها: ۲۴.۷۵ هزار درهم

درآمد خالص سالانه: ۸۰.۲۵ هزار درهم
بازده خالص: ۵.۳۵٪ (هنوز در مقایسه با بازارهای جهانی عالی است)

بینش متخصص افق قرمز: برای سرمایه‌گذاران خارجی، اجاره بلندمدت در مناطق با اشغال بالا مثل JVC یا بیزنس بی معمولاً بازده تعدیل‌شده با ریسک برتر ارائه می‌دهند. اجاره کوتاه‌مدت برای سرمایه‌گذاران محلی فعال یا کسانی که با شرکت‌های مدیریت مستقر در مناطق پر توریست شریک هستند، بهتر عمل می‌کند.

مثال مزیت مالیاتی:

یک سرمایه‌گذار که سالانه ۱۰۰ هزار درهم (۲۷،۲۲۵ دلار) از درآمد اجاره دبی کسب می‌کند، کل مبلغ را بدون مالیات نگه می‌دارد. همین درآمد در:

لندن: ۳،۶۷۰ تا ۸،۲۵۰ پوند مالیات (۲۰-۴۵٪ پس از معافیت‌ها)
نیویورک: ۶،۰۰۰ تا ۱۰،۰۰۰ دلار مالیات فدرال/ایالتی (۲۲-۳۷٪)
پاریس: ۸،۱۰۰ تا ۱۲،۲۵۰ یورو مالیات (۳۰-۴۵٪)

در طول ۱۰ سال، مزیت بدون مالیات دبی به بیش از ۵۰۰ هزار درهم (۱۳۶ هزار دلار) سرمایه ذخیره‌شده می‌رسد که می‌تواند برای بازده اضافی سرمایه‌گذاری مجدد شود.

بازده هدف: ۷.۵-۹.۰٪ ناخالص / ۶.۰-۷.۵٪ خالص

مناطق پیشنهادی: اینترنشنال سیتی، الفرجان، ارجان، JVC، دبی ساوث

انواع ملک: استودیو و آپارتمان‌های یک‌خوابه

محدوده بودجه: ۳۵۰ تا ۹۰۰ هزار درهم

استراتژی: تمرکز بر مقرون‌به‌صرفه بودن و مناطق با اشغال بالا با تقاضای قوی اجاره از حرفه‌ای‌های با درآمد متوسط. شارژ سرویس پایین‌تر بازده خالص را به حداکثر می‌رساند.

پروژه‌های افق قرمز: استودیوها در JVC از ۴۵۰ هزار درهم با بازدهی پیش‌بینی‌شده ۷.۸٪

بازده هدف: ۶.۰-۷.۰٪ ناخالص / ۴.۸-۵.۸٪ خالص

مناطق پیشنهادی: بیزنس بی، JLT، دبی سیلیکون اُئیسیس، میدان

انواع ملک: آپارتمان‌های ۱-۲ خوابه در توسعه‌های مستقر

محدوده بودجه: ۱ تا ۲.۵ میلیون درهم

استراتژی: مکان‌های مرکزی بازدهی اجاره مطمئن به علاوه پتانسیل رشد سرمایه ارائه می‌دهند. عالی برای نقدشوندگی فروش مجدد.

پروژه‌های افق قرمز: آپارتمان‌های ۱ خوابه در بیزنس بی با نمای کانال، ۱.۵ میلیون+ با بازدهی ۶.۵٪

بازده هدف: ۵.۰-۶.۵٪ ناخالص / ۳.۸-۵.۲٪ خالص

مناطق پیشنهادی: داون‌تاون دبی، دبی مارینا، کریک هاربر، دبی هیلز استیت

انواع ملک: آپارتمان‌های ۱-۲ خوابه در توسعه‌های نمادین

محدوده بودجه: ۱.۵ تا ۴ میلیون درهم

استراتژی: توسعه‌های با نام تجاری رشد قوی سرمایه، نقدشوندگی عالی فروش مجدد و کیفیت مستاجر پریمیوم ارائه می‌دهند.

پروژه‌های افق قرمز: آپارتمان‌های داون‌تاون دبی با نمای برج خلیفه، از ۱.۸ میلیون درهم

بازده هدف: ۴.۵-۵.۵٪ ناخالص / ۳.۵-۴.۵٪ خالص

مناطق پیشنهادی: پالم جمیرا، بلوواترز آیلند، امارات هیلز

انواع ملک: آپارتمان‌ها و ویلاهای لوکس

محدوده بودجه: ۴ تا ۵۰+ میلیون درهم

استراتژی: آدرس‌های نمادین رشد بلندمدت سرمایه، مزایای عرضه محدود و دارایی‌های سبک زندگی پرستیژ ارائه می‌دهند.

پروژه‌های افق قرمز: پنت‌هاوس‌های پالم جمیرا و اقامتگاه‌های برندی

بازده هدف: ۵.۵-۷.۰٪ ناخالص / ۴.۵-۵.۸٪ خالص

مناطق پیشنهادی: دبی هیلز استیت، میدان، بیزنس بی، JVC (چندین واحد)

انواع ملک: املاک تک به ارزش ۲ میلیون+ درهم یا رویکرد پرتفوی

محدوده بودجه: ۲ میلیون+ درهم (حداقل برای واجد شرایط بودن ویزای طلایی)

استراتژی: ویزای اقامت قابل تمدید ۱۰ ساله را تأمین کنید در حالی که درآمد اجاره تولید می‌کنید. می‌توانید یک ملک با ارزش بالا یا چندین واحد به کل ۲ میلیون درهم خریداری کنید.

خدمات افق قرمز: کمک کامل ویزای طلایی با بسته‌های سرمایه‌گذاری ملک

چشم‌انداز بازار ۲۰۲۵ افق قرمز: ما فشار انتخابی بازدهی را در بخش‌های لوکس با عرضه بیش از حد (داون‌تاون، مارینا) پیش‌بینی می‌کنیم که با عملکرد پایدار در مناطق متوسط مقرون‌به‌صرفه (JVC، ارجان، دبی ساوث) جبران می‌شود. سرمایه‌گذاران استراتژیک باید بر فرصت‌های نقشه‌روی در مناطق محرک زیرساخت برای حداکثر پتانسیل رشد سرمایه در کنار بازدهی اجاره مطمئن تمرکز کنند.

1. نقشه‌روی با پیش‌بینی ROI قوی انتخاب کنید: پروژه‌های جدید در مناطق نوظهور مثل دبی ساوث اغلب قیمت‌های ورودی ۱۵-۲۰٪ پایین‌تر از املاک آماده با پتانسیل رشد ۱۰-۱۲٪ تا تکمیل ارائه می‌دهند.
2. قیمت خرید را قاطعانهمذاکره کنید: هر ۵۰ هزار درهم صرفه‌جویی در قیمت خرید مستقیماً محاسبه بازدهی شما را بهبود می‌بخشد. املاک بازار ثانویه انعطاف مذاکره بیشتری نسبت به نقشه‌روی ارائه می‌دهند.
3. مبله‌سازی استراتژیک: واحدهای کاملاً مبله در مناطق توریستی و حرفه‌ای پریمیوم اجاره ۱۰-۲۵٪ بیشتر دریافت می‌کنند. بیزنس بی، مارینا و داون‌تاون را برای استراتژی‌های اجاره مبله هدف قرار دهید.
4. تأثیر شارژ سرویس را به حداقل برسانید: املاک با شارژ سرویس زیر ۱۵ درهم/فوت مربع به طور قابل توجهی بازدهی خالص را بهبود می‌بخشند. ساختارهای هزینه کمیونیتی را قبل از خرید تحقیق کنید.
5. مدیریت حرفه‌ای ملک: شرکت‌های مدیریت با کیفیت دوره‌های خالی را کاهش می‌دهند، نگهداری را کارآمد انجام می‌دهند و مستاجران پریمیوم را تأمین می‌کنند. کمیسیون ۵-۱۰٪ را انتظار داشته باشید اما آرامش خیال به دست بیاورید.
6. مناطق با اشغال بالا را هدف قرار دهید: JVC، بیزنس بی و دبی سیلیکون اُئیسیس نرخ اشغال ۹۰+٪ را در طول سال حفظ می‌کنند و اختلال درآمد را به حداقل می‌رسانند.
7. پتانسیل اجاره کوتاه‌مدت را در نظر بگیرید: املاک نزدیک جاذبه‌های توریستی می‌توانند از طریق پلتفرم‌هایی مثل ایربی‌ان‌بی و مدیریت حرفه‌ای خانه تعطیلات بازدهی ۸-۱۲٪ تولید کنند.
8. اندازه واحد را برای بازار هدف بهینه کنید: استودیو و یک‌خوابه‌ها بالاترین بازدهی را در مناطق حرفه‌ای ارائه می‌دهند؛ ۲-۳ خوابه‌ها در کمیونیتی‌های خانوادگی بهتر عمل می‌کنند.
9. از طرح‌های پرداخت استفاده کنید: طرح‌های پرداخت سازنده (اغلب ۴۰/۶۰ یا ۵۰/۵۰) تنوع پرتفوی با سرمایه اولیه محدود را اجازه می‌دهند در حالی که املاک در حین ساخت ارزش می‌افزایند.
10. زمان‌بندی بازنگری اجاره سالانه: تمدید اجاره را با دوره‌های تقاضای بالا (اوت-سپتامبر، ژانویه-فوریه) هماهنگ کنید که رقابت مستاجر افزایش‌های موجه طبق شاخص رِرا را اجازه می‌دهد.

بازده اجاره خوب در دبی چقدر است؟

بازده ناخالص اجاره ۶-۸٪ در دبی قوی در نظر گرفته می‌شود و ۷-۹٪ استثنایی است. بازدهی خالص ۵+٪ پس از تمام هزینه‌ها در مقایسه با بازارهای جهانی عالی است. مناطقی مثل JVC، ارجان و اینترنشنال سیتی به طور مداوم بازدهی ناخالص ۷-۹٪ ارائه می‌دهند، در حالی که مکان‌های پریمیوم مثل داون‌تاون دبی و دبی مارینا ۵.۵-۶.۵٪ با پتانسیل رشد سرمایه برتر ارائه می‌دهند.

کدام منطقه دبی بالاترین بازده اجاره را در ۲۰۲۵ دارد؟

اینترنشنال سیتی با بازدهی ناخالص ۸-۹٪ پیشتاز است، به دنبال الفرجان (۷.۵-۸.۵٪) و ارجان (۷.۴-۸.۲٪). این مناطق قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه ملک را با تقاضای قوی اجاره از حرفه‌ای‌های با درآمد متوسط ترکیب می‌کنند. برای بازده و رشد متعادل، جمیرا ویلیج سرکل ۷.۳-۷.۹٪ با نقدشوندگی عالی فروش مجدد ارائه می‌دهد.

بازدهی اجاره دبی با سایر شهرهای جهانی چطور مقایسه می‌شود؟

میانگین ۶.۷-۶.۹٪ دبی به طور قابل توجهی از لندن (۲.۵-۴٪)، نیویورک (۳-۵٪)، سنگاپور (۲.۵-۳.۵٪) و پاریس (۳-۴.۵٪) بهتر عمل می‌کند. همراه با صفر درصد مالیات بر درآمد و صفر درصد مالیات عایدی سرمایه، دبی بازده خالص ۵۰-۱۰۰٪ بالاتر از مراکز سنتی سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهد.

باید روی آپارتمان یا ویلا برای بازدهی بهتر سرمایه‌گذاری کنم؟

آپارتمان‌ها بازدهی برتری (میانگین ۷.۱-۷.۳٪) در مقایسه با ویلاها (۴.۹-۵.۰٪) به دلیل قیمت‌های خرید پایین‌تر و تقاضای مستاجر گسترده‌تر ارائه می‌دهند. استودیو و آپارتمان‌های یک‌خوابه بالاترین بازده درصدی را ارائه می‌دهند. ویلاها برای رشد بلندمدت سرمایه و ثبات مستاجر خانوادگی بهتر مناسب‌اند تا جریان نقدی حداکثری.

چه هزینه‌هایی بازده ناخالص اجاره من را به خالص کاهش می‌دهند؟

هزینه‌های اصلی شامل: شارژ سرویس (۱۰-۷۰ درهم/فوت مربع سالانه)، سرمایش منطقه‌ای/چیلر (۳-۱۵ هزار درهم/سال)، مدیریت ملک (۵-۱۰٪ اجاره)، نگهداری (۲-۸ هزار درهم/سال)، بیمه (۱-۳ هزار درهم/سال) و دوره‌های خالی (۱-۳ ماه اجاره از دست رفته). بازدهی خالص معمولاً ۱-۲ درصد کمتر از ارقام ناخالص است.

اجاره کوتاه‌مدت سودآورتر از اجاره سالانه است؟

اجاره مسافرتی کوتاه‌مدت در مناطق توریستی (داون‌تاون، مارینا، پالم جمیرا) می‌تواند بازده ۲۰-۴۰٪ بالاتر از اجاره سالانه داشته باشد و بالقوه به بازدهی ۸-۱۲٪ برسد. با این حال، نیاز به مجوز خانه تعطیلات، مبله کامل، مدیریت حرفه‌ای (کمیسیون ۱۰-۲۵٪) و هزینه‌های عملیاتی بالاتر دارد. اجاره بلندمدت درآمد پایدار و غیرفعال با شدت مدیریت کمتر ارائه می‌دهد.

شاخص اجاره رِرا چطور بر بازده من تأثیر می‌گذارد؟

شاخص هوشمند اجاره رِرا افزایش‌های قانونی اجاره را در تمدید اجاره بر اساس اجاره فعلی شما در مقابل میانگین‌های بازار تنظیم می‌کند. اگر اجاره شما زیر بازار باشد: ۱۱-۲۰٪ = ۵٪ افزایش مجاز؛ ۲۱-۳۰٪ = ۱۰٪ افزایش مجاز؛ ۳۱-۴۰٪ = ۱۵٪ افزایش مجاز؛ ۴۱+٪ = ۲۰٪ افزایش مجاز. این سیستم بازدهی را حفظ می‌کند در حالی که از افزایش‌های بیش از حد جلوگیری می‌کند و ثبات بازار را تضمین می‌کند.

آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک داشته باشند و درآمد اجاره بدون مالیات در دبی کسب کنند؟

بله، اتباع خارجی می‌توانند ملک ملکی مطلق در مناطق تعیین‌شده (بیش از ۶۰ منطقه شامل داون‌تاون، مارینا، JVC، بیزنس بی) داشته باشند و درآمد اجاره ۱۰۰٪ بدون مالیات با صفر درصد مالیات عایدی سرمایه در فروش کسب کنند. این برای همه ملیت‌ها بدون محدودیت اعمال می‌شود. املاک به ارزش ۲ میلیون+ درهم همچنین مالکان را برای اقامت ویزای طلایی قابل تمدید ۱۰ ساله واجد شرایط می‌کنند.

حداقل سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای جریان نقدی مثبت در دبی چقدر است؟

استودیوها در مناطق با بازدهی بالا مثل JVC یا ارجان از ۳۵۰ تا ۴۵۰ هزار درهم شروع می‌شوند و می‌توانند بازدهی ناخالص ۷.۵-۸٪ (۲۶-۳۶ هزار درهم درآمد سالانه) ارائه دهند. پس از هزینه‌ها، جریان نقدی مثبت از روز اول با تامین مالی وام مسکن حداقلی قابل دستیابی است. برای بازده بهینه، محدوده ۵۰۰ هزار تا ۱ میلیون درهم را در مناطق متوسط مستقر هدف قرار دهید.

چطور بازده اجاره را دقیق محاسبه کنم؟

بازده ناخالص: (اجاره سالانه ÷ قیمت خرید) × ۱۰۰
بازده خالص: [(اجاره سالانه – همه هزینه‌های سالانه) ÷ قیمت خرید] × ۱۰۰

از ابزارهای ماشین حساب بازده اجاره افق قرمز استفاده کنید یا با مشاوران سرمایه‌گذاری ما برای پیش‌بینی‌های دقیق بر اساس داده‌های فعلی بازار و معیارهای خاص ملک شما تماس بگیرید.

فاز فعلی بازار (۲۰۲۵): پنجره فرصت استراتژیک

پس از افزایش‌های چشمگیر قیمت ۲۰۲۲-۲۰۲۴، بازار در حال ورود به فاز تثبیت با فرصت‌های اصلاح انتخابی در بخش‌های لوکس با عرضه بیش از حد است. این نقاط ورود استراتژیک برای سرمایه‌گذاران به دنبال موارد زیر ایجاد می‌کند:

• املاک نقشه‌روی در مناطق محرک زیرساخت (دبی ساوث، اکسپو سیتی)
• آپارتمان‌های بازار متوسط در مناطق با اشغال بالا (JVC، بیزنس بی، DSO)
• معاملات انتخابی بازار ثانویه از فروشندگان انگیزه‌دار
• املاک واجد شرایط ویزای طلایی در ارزش‌های قبل از رشد

مزیت افق قرمز: روش زمان‌بندی چرخه ما به طور مداوم به سرمایه‌گذاران کمک کرده تا رشد سرمایه ۲۰-۳۵٪ در دوره‌های نگهداری ۳-۵ ساله را در حالی که بازدهی اجاره سالانه ۶-۸٪ تولید می‌کنند، به دست بیاورند. ما فرصت‌های کم‌ارزش‌گذاری‌شده را قبل از اینکه شناسایی گسترده‌تر بازار افزایش قیمت را هدایت کند، شناسایی می‌کنیم.

آماده محاسبه بازگشت سرمایه‌گذاری دبی خود هستید؟

مشاوران متخصص سرمایه‌گذاری ما تحلیل شخصی‌سازی‌شده بازده اجاره، توصیه‌های منطقه و دسترسی انحصاری به املاک متناسب با اهداف مالی شما ارائه می‌دهند.

سلب مسئولیت: ارقام بازده اجاره بر اساس داده‌های بازار ۲۰۲۵ از اداره اراضی دبی، REIDIN، Property Monitor و تحقیقات کارگزاری‌های پیشرو است. بازدهی واقعی بر اساس ملک، مکان، وضعیت و زمان‌بندی بازار خاص متفاوت است. همه پیش‌بینی‌های سرمایه‌گذاری تخمین هستند و تضمینی برای عملکرد آینده نیستند. شارژ سرویس، هزینه‌های نگهداری و دوره‌های خالی بر بازده خالص تأثیر می‌گذارند. سرمایه‌گذاران باید تحقیق مستقل انجام دهند و قبل از تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاری ملک با مشاوران مالی مشورت کنند. افق قرمز دبی اطلاعات کلی و خدمات مشاوره ارائه می‌دهد اما نتایج خاص سرمایه‌گذاری را تضمین نمی‌کند.

منابع: داده‌های معاملات اداره اراضی دبی (DLD) نیمه اول ۲۰۲۵، گزارش‌های بازار DXB Interact، تحلیل املاک دبی REIDIN، مطالعات بازدهی Property Monitor، بررسی بازار امارات Global Property Guide، گزارش بازار اجاره دبی Bayut نیمه اول ۲۰۲۵، شاخص هوشمند اجاره رِرا ۲۰۲۵، بررسی بازار خاورمیانه CBRE سه‌ماهه سوم ۲۰۲۵، گزارش مسکونی دبی Knight Frank، شاخص قیمت ValuStrat سه‌ماهه سوم ۲۰۲۵.