راهنمای گام به گام ثبت عقود و پیشثبت املاک در سیستم DLD
نکته کلیدی: وقتی میخواید یک ملک نقشهروی در دبی بخرید، ثبت عقود (Oqood) اولین سندی هست که حق مالکیتتون رو تا زمان تحویل پروژه رسمی میکنه. این مدرک موقت از سوی اداره ثبت املاک دبی (DLD) صادر میشه و تضمین میکنه که سازنده نمیتونه واحد شما رو به شخص دیگهای بفروشه.
خرید ملک نقشهروی در دبی یکی از بهترین روشهای سرمایهگذاری در بازار املاکه، اما قبل از اینکه بتونید سند مالکیت اصلی (Title Deed) رو دریافت کنید، یک مرحله حیاتی داریم به اسم ثبت عقود یا همون Oqood Registration. خیلیها این مدرک رو دست کم میگیرن یا اصلاً نمیدونن چه اهمیتی داره، اما واقعیت اینه که بدون عقود، سرمایهگذاریتون هیچ پشتوانه قانونی نداره.
توی این راهنما قراره بهتون بگم عقود دقیقاً چیه، چطور ثبتش کنید، چه هزینههایی داره، و چرا برای هر سرمایهگذار خارجی که میخواد توی دبی ملک بخره اینقدر مهمه. اگه قصد دارید از فرصتهای طرحهای پرداختی راحت و افزایش قیمت سریع املاک نقشهروی استفاده کنید، پس این مقاله رو از دست ندید.
عقود یعنی چی و چرا این سند اینقدر مهمه؟
عقود (Oqood) به معنای واقعی کلمه یعنی “قراردادها” و توی بازار املاک دبی به سندی گفته میشه که اداره ثبت املاک دبی (Dubai Land Department) برای املاک نقشهروی صادر میکنه. یعنی وقتی شما یک آپارتمان یا ویلا رو قبل از اتمام ساختش میخرید، چون ملک هنوز آماده نیست، نمیتونید سند مالکیت نهایی بگیرید. به جاش، DLD یک گواهی موقت به شما میده که نشون میده این ملک متعلق به شماست.
حالا چرا این سند اینقدر مهمه؟ چند تا دلیل جدی داره:
- حق مالکیت رسمی: بدون عقود، هیچ سند رسمی ندارید که ثابت کنه این ملک مال شماست. با ثبت عقود، اسم شما توی سیستم DLD ثبت میشه
- جلوگیری از فروش مجدد: وقتی عقود ثبت بشه، سازنده دیگه نمیتونه همون واحد رو به کس دیگهای بفروشه
- امکان فروش قبل از تحویل: اگه بخواید ملکتون رو قبل از اتمام پروژه بفروشید، بدون عقود امکانپذیر نیست (البته باید مجوز NOC از سازنده هم بگیرید)
- ویزای طلایی: برای دریافت گلدن ویزای امارات، عقود املاک بالای ۲ میلیون درهم کفایت میکنه و لازم نیست صبر کنید تا پروژه تموم بشه
- کنترل رِرا (RERA): با ثبت عقود، پروژه تحت نظارت سازمان رِرا قرار میگیره و سازنده مجبوره پولهای شما رو توی حساب امانی (Escrow) نگه داره
توجه داشته باشید: عقود با قرارداد خرید و فروش (SPA) که با سازنده میبندید فرق داره. SPA یک قرارداد خصوصی بین شما و سازندهست، اما عقود یک سند دولتی از طرف DLD هست که حق مالکیتتون رو رسمی میکنه.
چرا ثبت عقود برای خریداران خارجی حیاتیه؟
سیستم عقود بعد از بحران بازار املاک دبی توی سالهای قبل راهاندازی شد تا از خریداران محافظت کنه. قبلاً پیش میاومد که سازندهها یک واحد رو به چند نفر میفروختن یا اصلاً پروژه رو تموم نمیکردن و پول خریداران هدر میرفت. با سیستم عقود، این مشکلات تا حد زیادی حل شده. بیایید ببینیم دقیقاً چه مزایایی برای شما داره:
| مزیت | توضیحات |
|---|---|
| حمایت قانونی کامل | مالکیت شما توی سیستم DLD ثبت میشه و سازنده نمیتونه واحدتون رو به کس دیگهای بفروشه |
| رعایت استانداردهای رِرا | سازنده مجبوره پولها رو توی حساب امانی نگه داره و طبق برنامه پیش بره |
| حق فروش مجدد | میتونید ملکتون رو قبل از تحویل بفروشید (البته با مجوز NOC سازنده) |
| واجد شرایط گلدن ویزا | املاک با عقود بالای ۲ میلیون درهم برای دریافت ویزای ۱۰ ساله امارات کافیان |
| تأیید وام بانکی | بانکها برای تأیید وامهای مرتبط با ساخت، حتماً عقود رو میخوان |
مراحل ثبت عقود گام به گام
حالا که فهمیدید عقود چیه و چرا مهمه، بیایید ببینیم دقیقاً چطور این مدرک رو ثبت میکنید. خوشبختانه فرآیند خیلی سخت نیست، فقط نیاز به هماهنگی بین شما، سازنده، و اداره ثبت املاک دبی داره. اینجا مراحل کامل رو براتون توضیح میدم:
مرحله ۱: امضای قرارداد خرید و فروش (SPA)
اولین قدم اینه که بعد از انتخاب واحدتون، قرارداد رسمی خرید و فروش رو با سازنده امضا میکنید و معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت رو به عنوان پیشپرداخت میدید. توی این قرارداد همه چیز مشخصه: شرایط پرداخت، تاریخ تحویل، و مشخصات ملک.
مرحله ۲: سازنده درخواست رو به DLD میفرسته
سازنده باید درخواست ثبت عقود رو از طریق سیستم DLD ثبت کنه و مدارک شما رو بفرسته. سازندههای معتبر مثل ایمار، داماک، و سوبا این کار رو خیلی سریع انجام میدن.
مرحله ۳: بررسی و تأیید توسط DLD
اداره ثبت املاک مدارک رو بررسی میکنه، چک میکنه که حساب امانی فعاله، و وضعیت قانونی پروژه رو تأیید میکنه. معمولاً این کار ۳ تا ۷ روز کاری طول میکشه.
مرحله ۴: پرداخت هزینهها
هزینه ثبت عقود که معمولاً بین ۴ تا ۵ هزار درهم هست رو باید بپردازید. بعضی سازندهها این هزینه رو توی کارمزدهای اداری لحاظ میکنن، بعضیها هم از خریدار میخوان جداگانه پرداختش کنه.
مرحله ۵: صدور گواهی عقود
بعد از تأیید، DLD گواهی عقود شما رو به صورت الکترونیکی صادر میکنه. میتونید از طریق اپلیکیشن یا سایت DLD بهش دسترسی داشته باشید و یک نسخه چاپی هم دریافت میکنید که تا زمان تحویل پروژه، مدرک مالکیت شماست.
چه مدارکی برای ثبت عقود لازمه؟
برای اینکه فرآیند ثبت عقودتون بدون مشکل پیش بره، باید مدارک زیر رو آماده کنید. توجه داشته باشید که مدارک افراد حقیقی با شرکتها فرق میکنه:
برای خریداران حقیقی
- کپی پاسپورت معتبر (همراه با صفحه ویزای امارات)
- کپی امارات آیدی (برای مقیمان امارات)
- قرارداد خرید و فروش امضا شده (SPA)
- رسید پرداخت پیشپرداخت
- مدارک انتقال بانکی
- وکالتنامه (در صورت نیاز)
برای خریداران حقوقی
- کپی جواز کسب (Trade License)
- اساسنامه شرکت (MOA)
- مصوبه هیئت مدیره برای خرید ملک
- امارات آیدی/پاسپورت فرد مجاز به امضا
- مهر شرکت روی تمام مدارک
- قرارداد SPA با مهر شرکت
نکته حرفهای: بهتره با مشاورین املاک باتجربه مثل افق قرمز دبی کار کنید که قبل از ارسال، مدارکتون رو چک میکنن و مستقیماً با سازنده هماهنگ میکنن تا هیچ تأخیر یا مشکلی پیش نیاد.
هزینههای ثبت عقود چقدره؟
یکی از سؤالاتی که همه میپرسن اینه که دقیقاً چقدر باید برای ثبت عقود هزینه کنن. بیایید همه هزینهها رو شفاف بررسی کنیم تا بودجهتون رو دقیق برنامهریزی کنید:
| نوع هزینه | مبلغ | توضیحات |
|---|---|---|
| کارمزد ثبت عقود | ۴,۰۰۰ – ۵,۰۰۰ درهم | هزینه یکباره که به DLD پرداخت میشه |
| کارمزد اداره امانی (Trustee) | ۲,۰۰۰ – ۳,۰۰۰ درهم | هزینه اداری پردازش (در صورت وجود) |
| کارمزد اداری سازنده | ۰.۲۵٪ ارزش ملک | بسته به سازنده متفاوته؛ بعضیها معافش میکنن |
| کمیسیون مشاور املاک | ۲٪ ارزش ملک | معمولاً سازنده میپرداد، بعضی وقتها خریدار |
| کارمزد NOC (برای فروش مجدد) | ۲,۰۰۰ – ۱۰,۰۰۰ درهم | اگه قبل از تحویل بخواید بفروشید؛ متغیر هست |
مثال عملی: فرض کنید یک ملک ۱.۵ میلیون درهمی خریدید. هزینههای ثبت عقود و کارمزدهای اداری حدود ۱۰ تا ۱۲ هزار درهم میشه (بدون کمیسیون مشاور). وقتی هم که پروژه تموم شد و سند نهایی رو میگیرید، باید ۴٪ کارمزد انتقال به DLD بدید که توی این مثال میشه ۶۰ هزار درهم.
تفاوت عقود با سند مالکیت نهایی چیه؟
خیلیها عقود رو با سند مالکیت نهایی (Title Deed) اشتباه میگیرن. بیایید تفاوتهای اصلی رو با هم ببینیم:
| معیار مقایسه | عقود (پیشثبت) | سند نهایی |
|---|---|---|
| زمان صدور | در حین ساخت پروژه | بعد از تکمیل پروژه |
| وضعیت مالکیت | گواهی موقت مالکیت | سند دائمی مالکیت |
| نوع ملک | فقط املاک نقشهروی | املاک تکمیل شده |
| کارمزد انتقال DLD | فقط هزینه ثبت (۴-۵ هزار درهم) | ۴٪ ارزش ملک |
| فروش مجدد | نیاز به مجوز NOC سازنده داره | میشه آزادانه فروخت |
| امکان دریافت وام | وامهای مرتبط با ساخت | وام کامل ملکی |
مشکلات رایج ثبت عقود و راه حلها
اگرچه فرآیند ثبت عقود معمولاً سادهست، اما بعضی خریدارها با مشکلاتی روبهرو میشن. اینجا رایجترین چالشها و راه حلهاشون رو براتون آوردم:
❌ مشکل: سازنده ثبت عقود رو به تأخیر میندازه
چرا پیش میاد: بعضی سازندهها برای اینکه از زیر نظر رِرا و الزامات حساب امانی فرار کنن، عمداً ثبت عقود رو به تعویق میندازن.
✓ راه حل: توی قراردادتون (SPA) حتماً تاریخ مشخصی رو برای ثبت عقود بذارید (مثلاً “حداکثر ۳۰ روز بعد از پیشپرداخت”). سازندههای معتبر مثل اونایی که توی افق قرمز دبی معرفی میشن، این کار رو سر موقع انجام میدن.
❌ مشکل: مدارک توسط DLD رد میشه
چرا پیش میاد: مدارک ناقص، امارات آیدی منقضی شده، یا امضاهای گم شده باعث رد درخواست میشه.
✓ راه حل: قبل از ارسال، مدارکتون رو با مشاور املاکتون چک کنید. مطمئن بشید همه کپیها واضح، تأیید شده، و معتبرن.
❌ مشکل: محدودیت فروش مجدد قبل از عقود
چرا پیش میاد: بدون عقود، حتی با مجوز سازنده هم نمیتونید مالکیت رو منتقل کنید.
✓ راه حل: بلافاصله بعد از امضای SPA، ثبت عقود رو در اولویت قرار بدید تا انعطاف سرمایهگذاری و واجد شرایط بودن برای گلدن ویزا حفظ بشه.
❌ مشکل: هزینههای اضافی که از قبل نگفته شده
چرا پیش میاد: بعضی سازندهها هزینه عقود رو توی “کارمزدهای اداری” قایم میکنن بدون اینکه جزئیاتش رو بگن.
✓ راه حل: قبل از امضا، خواستار جدول شفاف هزینهها بشید. مشاورین معتبر همه هزینهها رو از قبل روشن میکنن.
چطور گواهی عقودتون رو تأیید کنید؟
بعد از صدور عقود، خیلی مهمه که اصالت مدرک رو چک کنید و مطمئن بشید همه اطلاعات کلی درسته:
مراحل تأیید آنلاین:
- به سایت رسمی DLD بروید: dubailand.gov.ae
- وارد بخش “خدمات الکترونیک” و بعد “استعلام قراردادهای فروش” بشید
- شماره امارات آیدی یا پاسپورتتون رو وارد کنید
- چک کنید که اطلاعات کلی ملکتون دقیقاً درسته: شماره واحد، نام پروژه، قیمت خرید، و تاریخ تحویل
- فایل PDF گواهی عقود رو دانلود و توی مدارکتون نگه دارید
نکته امنیتی: گواهی عقود باید یک شماره مرجع منحصر به فرد DLD، بارکد برای تأیید، مهر رسمی DLD، و مشخصات امنیتی ضد جعل داشته باشه. اگه هر کدوم از اطلاعات کلی اشتباه بود یا این عناصر نبود، فوراً با DLD تماس بگیرید.
عقود و واجد شرایط بودن برای گلدن ویزا
یکی از بزرگترین مزایای عقود اینه که برای درخواست ویزای طلایی امارات قبول میشه. برای سرمایهگذاران خارجی این موضوع خیلی مهمه:
| نوع گلدن ویزا | شرایط ارزش ملک | مدت ویزا |
|---|---|---|
| سرمایهگذاری املاک | بالای ۲ میلیون درهم (تکمیل شده یا نقشهروی با عقود) | ۱۰ سال قابل تمدید |
| چندین ملک | مجموع بالای ۲ میلیون درهم (میتونه نقشهروی باشه) | ۱۰ سال قابل تمدید |
| خرید با وام | ارزش ملک باید بالای ۲ میلیون باشه؛ مبلغ وام حساب نمیشه | ۱۰ سال قابل تمدید |
مزیت گلدن ویزا: بلافاصله بعد از دریافت گواهی عقود میتونید برای ویزای طلایی درخواست بدید – لازم نیست صبر کنید تا پروژه تموم بشه. همین باعث میشه املاک نقشهروی برای سرمایهگذارانی که میخوان اقامت امارات رو بگیرن خیلی جذاب باشه.
سؤالات متداول درباره ثبت عقود
س: ثبت عقود چقدر طول میکشه؟
معمولاً ۳ تا ۷ روز کاری بعد از اینکه سازنده درخواست رو به DLD بفرسته، البته اگه همه مدارک کامل و صحیح باشه. سازندههای درجه یک اغلب توی ۴۸ تا ۷۲ ساعت این کار رو تموم میکنن.
س: میتونم قبل از دریافت عقود ملکم رو بفروشم؟
نه. بدون عقود، هیچ راهی برای انتقال قانونی مالکیت وجود نداره. حتی اگه سازنده موافقت کنه، بدون عقود نمیشه فروختش.
س: وقتی پروژه تموم شد، عقود چی میشه؟
بعد از تحویل ملک، گواهی عقود تبدیل به سند مالکیت دائمی میشه (Master Title یا Individual Title بسته به نوع ملک). در این مرحله باید ۴٪ کارمزد انتقال به DLD بپردازید تا سند نهایی رو دریافت کنید.
س: ثبت عقود برای همه خریدهای نقشهروی اجباریه؟
بله، طبق قوانین رِرا. هر سازندهای که توی دبی ملک نقشهروی میفروشه باید همه قراردادهای فروش رو از طریق سیستم عقود ثبت کنه. عدم رعایت این قانون، تخلف محسوب میشه.
س: سرمایهگذاران خارجی میتونن عقود بگیرن؟
قطعاً. سرمایهگذاران خارجی دقیقاً همون حق ثبت عقود رو دارن که اتباع اماراتی، به شرطی که توی مناطق فریهلد (مالکیت آزاد) خرید کنن. فقط یک پاسپورت معتبر کافیه – اقامت امارات لازم نیست.
س: اگه سازنده تحویل پروژه رو به تأخیر بندازه چی؟
گواهی عقود شما صرفنظر از تأخیرات معتبر باقی میمونه. قوانین رِرا حق مالکیتتون رو محافظت میکنه، و سیستم حساب امانی تضمین میکنه پولهاتون امن باشه. اگه تأخیرات شدید باشه، ممکنه طبق شرایط قراردادتون حق دریافت غرامت یا کنسل کردن پروژه و دریافت پول کامل رو داشته باشید.
جمعبندی: محافظت از سرمایهگذاری نقشهروی شما
ثبت عقود یک مکانیزم حمایتی اساسی برای سرمایهگذاران املاک نقشهروی در دبی محسوب میشه. این سیستم پیشثبت تضمین میکنه که حق مالکیتتون از لحظه خرید به صورت قانونی شناخته شده، امکان دسترسی به مزایای گلدن ویزا رو فراهم میکنه، انعطافپذیری فروش مجدد ملک رو ممکن میکنه، و رعایت قوانین رِرا توسط سازنده رو تضمین میکنه.
درک صحیح فرآیند عقود – از مدارک لازم گرفته تا ساختار هزینهها و روشهای تأیید – به شما کمک میکنه تصمیمات آگاهانهتری بگیرید و سرمایهتون رو در طول دوره ساخت محافظت کنید. چه بخواید یک استودیو در بیزنس بی بخرید، یک ویلا در دبی هیلز، یا یک آپارتمان در مارینای دبی، اولویت دادن به ثبت سریع عقود باید اولین قدم شما بعد از امضای SPA باشه.
آماده سرمایهگذاری در املاک نقشهروی دبی هستید؟
مشاورین متخصص ما شما رو توی تمام مراحل ثبت عقود همراهی میکنن و تضمین میکنن که مدارک کامل، پردازش به موقع، و انطباق کامل با مقررات DLD صورت بگیره. به رونماییهای انحصاری نقشهروی با طرحهای پرداخت راحت و تخفیفهای سازندگان دسترسی پیدا کنید.
سلب مسئولیت: این راهنما اطلاعات کلی کلی درباره ثبت عقود در دبی بر اساس مقررات فعلی رِرا و روشهای DLD ارائه میکنه. هزینهها، زمانبندیها، و الزامات ممکنه بسته به سازنده و نوع ملک متفاوت باشه. همیشه جزئیات خاص رو با اداره ثبت املاک دبی تأیید کنید و قبل از تصمیمگیری با مشاورین املاک حرفهای مشورت کنید. افق قرمز دبی یک کارگزاری املاک ثبتشده است که مطابق با مقررات اداره ثبت املاک دبی فعالیت میکند.
نظرات