قوانین جدید RERA در سال 2025: آنچه هر خریدار املاک دبی باید بداند
بازار املاک دبی یکی از شفافترین و امنترین بازارهای ملکی دنیا محسوب میشه. این امنیت و شفافیت مدیون چارچوب قانونی جامعی است که اداره نظارت بر املاک (RERA) از سال 2007 تاکنون ایجاد کرده. چه بخواهید اولین ملک خودتون رو بخرید، چه قصد اجاره کردن داشته باشید و چه به دنبال سرمایهگذاری در پروژههای نقشهروی باشید، آشنایی با این قوانین برای تصمیمگیری درست و حفاظت از سرمایهتون ضروریه.
💡 نکته کلیدی: RERA زیرمجموعه اداره ثبت اسناد و املاک دبی (DLD) فعالیت میکنه و تمام جنبههای بخش املاک دبی رو نظارت میکنه – از قراردادهای اجاره گرفته تا فروش نقشهروی. هدفش حفظ شفافیت و حمایت از حقوق همه افراد درگیر در معاملات ملکیه.
پایههای RERA: چارچوب قانونی
اداره نظارت بر املاک در سال 2007 توسط حاکم دبی، شیخ محمد بن راشد آل مکتوم، تحت قانون شماره 16 سال 2007 تأسیس شد. این اداره که بخشی از اداره ثبت املاک دبی (DLD) محسوب میشه، وظیفه اصلیش نظارت و تنظیم بخش املاک دبی و تضمین عدالت، شفافیت و ثبات در همه معاملات ملکیه.
چارچوب نظارتی RERA چندین حوزه حیاتی رو پوشش میده: صدور مجوز برای مشاوران املاک و سازندگان، مدیریت حسابهای ضمانت برای پروژههای ساختمانی، تنظیم روابط اجارهای، نظارت بر رشد بازار و حل اختلافات بین طرفین. این رویکرد جامع باعث شده دبی به یکی از مراکز شناختهشده املاک در جهان تبدیل بشه که سرمایهگذاران از بیش از 190 کشور رو به خودش جذب میکنه.
قوانین اصلی RERA
| قانون/فرمان | هدف | کاربرد کلیدی |
|---|---|---|
| قانون شماره 16 سال 2007 | تأسیس RERA | پایهگذاری مرجع نظارتی |
| قانون شماره 26 سال 2007 | تنظیم روابط مالک-مستأجر | قراردادهای اجاره و حقوق اجارهنشینی |
| قانون شماره 33 سال 2008 | اصلاح قانون 26 سال 2007 | حمایت بیشتر از مستأجران |
| قانون شماره 8 سال 2007 | حسابهای ضمانت برای پروژهها | حمایت از خریداران نقشهروی |
| قانون شماره 13 سال 2008 | تنظیم فروش نقشهروی | معاملات املاک نقشهروی |
| فرمان شماره 26 سال 2013 | تأسیس مرکز حل اختلاف اجاره | مکانیزم حل اختلاف |
| فرمان شماره 43 سال 2013 | تنظیم افزایش اجاره | کنترل اجاره و محدودیت افزایش |
قوانین اجاره: حقوق شما به عنوان مستأجر یا مالک
قوانین اجاره دبی که در درجه اول توسط قانون شماره 26 سال 2007 (اصلاحشده توسط قانون شماره 33 سال 2008) تنظیم میشن، یک چارچوب متعادل برای حمایت از مالکان و مستأجران ایجاد کردن. این مقررات خطوط راهنمای روشنی برای قراردادهای اجاره، افزایش اجاره، مسئولیتهای نگهداری و رویههای تخلیه تعیین میکنن.
ثبت اجاری: اجباری برای همه قراردادهای اجاره
طبق ماده 4 قانون شماره 33 سال 2008، تمام قراردادهای اجاره باید از طریق سیستم اجاری در RERA ثبت بشن. این سیستم ثبت الکترونیکی به عنوان پایگاه داده رسمی برای همه قراردادهای اجاره در دبی عمل میکنه و از طرفین حمایت قانونی میکنه و از اجاره دوباره ملک جلوگیری میکنه.
- مدارک لازم: پاسپورت، ویزا، امارات آیدی، قرارداد اجاره، سند مالکیت، قبض دیوا
- الزام قانونی: اجباری قبل از امضای هر قرارداد اجاره
- حمایت: تضمین میکنه قراردادها توسط دادگاهها و نهادهای دولتی دبی به رسمیت شناخته بشن
- دسترسی: آنلاین از طریق اپلیکیشن Dubai REST و پورتالهای DLD
مقررات افزایش اجاره
یکی از مهمترین حمایتها برای مستأجران در دبی مربوط به افزایش اجارههاست. ماده 9 قانون شماره 26 سال 2007 مشخص میکنه که اجاره نمیتونه قبل از گذشت دو سال از تاریخ قرارداد اصلی افزایش پیدا کنه. علاوه بر این، فرمان شماره 43 سال 2013 سقفهای مشخصی رو برای میزان افزایش اجاره بر اساس مقایسه اجاره فعلی با میانگین بازار تعیین کرده.
الزامات کلیدی افزایش اجاره:
- اطلاعرسانی 90 روزه: مالکان باید حداقل 90 روز قبل از پایان قرارداد، اطلاع کتبی بدن اگر قصد افزایش اجاره دارن
- مهلت پاسخ مستأجر: مستأجران 60 روز فرصت دارن تا افزایش پیشنهادی رو قبول یا رد کنن
- محدودیت بر اساس بازار: افزایشها بر اساس مقایسه با شاخص اجاره RERA (که از 2025 به شاخص هوشمند اجاره تغییر کرده) محدود میشن
- ممنوعیت افزایش دلبخواهی: افزایش اجاره باید با شرایط بازار توجیه بشه و نمیشه بدون اطلاع مناسب اعمالش کرد
📊 بهروزرسانی 2025 – شاخص هوشمند اجاره: در ژانویه 2025، شاخص هوشمند اجاره که با هوش مصنوعی کار میکنه جایگزین ماشین حساب قبلی شاخص اجاره RERA شد. این ابزار پیشرفته از تحلیل دادههای لحظهای استفاده میکنه تا ارزیابی دقیق اجاره ارائه بده و تضمین میکنه تعدیلات اجاره واقعاً منعکسکننده ارزشهای بازار باشن و از افزایشهای بیدلیل جلوگیری میکنه.
شرایط قرارداد، تمدید و فسخ
ماده 6 قانون شماره 26 سال 2007 به تمدید خودکار قرارداد میپردازه: اگر قرارداد اجاره منقضی بشه و مستأجر بدون مخالفت مالک به اشغال ملک ادامه بده، قرارداد به صورت خودکار برای همون مدت (یا یک سال، هر کدوم که کمتره) تحت همون شرایط تمدید میشه.
الزامات اصلاح قرارداد (ماده 14):
- هر طرفی که میخواد شرایط قرارداد رو تغییر بده باید حداقل 90 روز قبل از پایان قرارداد به طرف دیگه اطلاع بده
- اصلاحات میتونن شامل تغییر در اجاره، مسئولیتهای نگهداری یا سایر شرایط قراردادی باشن
- اگر طرفین نتونن به توافق برسن، میتونن اختلاف رو به مرکز حل اختلاف اجاره ارجاع بدن
الزامات تخلیه مستأجر (قانون شماره 33 سال 2008):
- مستأجران وقتی قرارداد تموم میشه لازم نیست اطلاعرسانی کنن مگه اینکه در قرارداد ذکر شده باشه
- ملک باید در شرایط خوب برگردونده بشه (به جز فرسودگی عادی)
- همه قبوض آب و برق و هزینههای مسکن باید تسویه بشن
- مالک بعد از بازرسی ملک باید سپرده رو برگردونه، یا کامل یا بعد از کسر خسارات
حقوق تخلیه مالک و حمایت از مستأجر
ماده 25 قانون شماره 26 سال 2007 (اصلاحشده توسط قانون شماره 33 سال 2008) شرایط محدودی رو مشخص میکنه که مالکان میتونن درخواست تخلیه بدن. این مفاد مستأجران رو از تخلیه دلبخواهی محافظت میکنه و در عین حال حقوق مالکیت مالکان رو احترام میذاره.
دلایل معتبر برای تخلیه
تخلیه قبل از پایان قرارداد:
- عدم پرداخت اجاره: مستأجر ظرف 30 روز پس از اخطار کتبی اجاره رو پرداخت نکنه
- اجارهدادن بدون اجازه: مستأجر بدون تأیید مالک ملک رو اجاره بده
- فعالیتهای غیرقانونی: استفاده از ملک برای مقاصد غیراخلاقی یا غیرقانونی
- خسارت به ملک: مستأجر خسارت ساختاری به ملک وارد کنه
- نقض قرارداد: تخلف از شرایط قرارداد یا قوانین قابل اجرا
تخلیه در پایان قرارداد (نیاز به اطلاع 12 ماهه):
- استفاده شخصی: مالک یا بستگان درجه یک به ملک برای سکونت شخصی نیاز دارن
- تخریب/بازسازی: ملک نیاز به تخریب یا بازسازی عمده داره
- نوسازی عمده: کار نوسازی گسترده که نمیشه با حضور مستأجر انجامش داد
- فروش ملک: مالک قصد فروش ملک رو داره
⚖️ حمایت حیاتی: برای تخلیه بر اساس استفاده شخصی، مالکان باید ثابت کنن که ملک مناسب جایگزین دیگهای در دبی ندارن. علاوه بر این، اگر برای استفاده شخصی ملک رو پس بگیرن، نمیتونن حداقل برای 2 سال (مسکونی) یا 3 سال (تجاری) بعد از تخلیه به شخص ثالث اجاره بدن، وگرنه مستأجران میتونن خسارت مطالبه کنن.
حمایت از املاک نقشهروی: حسابهای ضمانت و امنیت خریدار
بازار املاک نقشهروی دبی با یکی از جامعترین چارچوبهای نظارتی دنیا محافظت میشه. قانون شماره 8 سال 2007 (قانون حساب ضمانت) و قانون شماره 13 سال 2008 (مقررات فروش نقشهروی) با هم کار میکنن تا سرمایهگذاری خریداران در املاک در حال ساخت رو ایمن کنن.
الزامات اجباری حساب ضمانت
هر سازندهای که املاک نقشهروی در دبی میفروشه باید یک حساب ضمانت جداگانه با یک موسسه مالی تأییدشده توسط RERA برای هر پروژه باز کنه. این حسابها تضمین میکنن که پول خریداران فقط برای ساخت پروژه استفاده بشه و نمیشه به مقاصد دیگه منحرفش کرد.
| الزام | جزئیات |
|---|---|
| ثبت RERA | همه پروژهها باید در RERA ثبت بشن (هزینه: 150,020 درهم) |
| راهاندازی حساب ضمانت | حساب جداگانه برای هر پروژه با بانک تأییدشده |
| واریز پرداختها | همه پرداختهای خریداران باید مستقیماً به حساب ضمانت واریز بشن |
| استفاده از وجوه | وجوه فقط برای هزینههای ساخت پروژه آزاد میشن |
| گزارشدهی مالی | صورتهای منظم به DLD با تأیید حسابرس |
| حمایت از بستانکاران | وجوه ضمانت نمیتونن توسط بستانکاران سازنده توقیف بشن |
الزامات سازندگان قبل از فروش نقشهروی
RERA از سازندگان میخواد که قبل از گرفتن مجوز فروش نقشهروی یکی از شرایط زیر رو برآورده کنن:
- گزینه 1: تکمیل 20% کارهای ساختمانی و دریافت گواهی عدم اعتراض RERA
- گزینه 2: واریز 20% ارزش ساخت به صورت نقدی به حساب ضمانت
- گزینه 3: ارائه ضمانت بانکی برابر با 20% ارزش ساخت به RERA
- مدارک لازم: تأیید طرح جامع، طراحیهای معماری، برآورد هزینه تأییدشده توسط حسابرسان، مدرک مالکیت زمین
🔐 تأیید خریدار: قبل از خرید نقشهروی، جزئیات حساب ضمانت پروژه رو از طریق وبسایت رسمی DLD یا اپلیکیشن موبایل مشروعی تأیید کنید. این اپ همه سازندگان ثبتشده، جزئیات پروژه، وضعیت ساخت و اطلاعات کلی حساب ضمانت رو لیست میکنه.
حقوق لغو و استرداد نقشهروی
قانون شماره 13 سال 2008 (اصلاحشده توسط قانون شماره 19 سال 2017) خطوط راهنمای روشنی برای لغو قرارداد و حق استرداد بر اساس مرحله پروژه و شرایط لغو تعیین میکنه.
| سناریو | حقوق سازنده | حقوق خریدار |
|---|---|---|
| فاز برنامهریزی (بدون ساخت) | میتونه تا 30% پرداختها رو نگه داره | بازپرداخت مانده ظرف 60 روز |
| ساخت در حال انجام | میتونه تا 40% پرداختها رو نگه داره | بازپرداخت مانده ظرف 60 روز یا پس از فروش مجدد |
| لغو به دستور RERA | باید همه پرداختها رو برگردونه | بازپرداخت کامل از حساب ضمانت |
| تخلف خریدار | تا 40% رو نگه میداره (بدون نیاز به حکم دادگاه) | مانده رو بعد از کسر دریافت میکنه |
صدور مجوز و استانداردهای مشاوران املاک
RERA الزامات سختگیرانهای برای صدور مجوز همه مشاوران و آژانسهای املاک که در دبی فعالیت میکنن حفظ میکنه. این مقررات تضمین میکنن که خریداران و سرمایهگذاران با متخصصان واجد شرایط و اخلاقی که به استانداردهای صنعت و الزامات قانونی پایبندن کار میکنن.
الزامات صدور مجوز مشاور:
- گواهی آموزشی: تکمیل دورههای موسسه املاک دبی (DREI)
- آزمون RERA: قبولی در آزمون رسمی صدور مجوز مشاور
- سابقه تمیز: بدون سوءپیشینه کیفری یا تخلفات انضباطی
- تمدید سالانه: تمدید مجوز با الزامات آموزش مستمر
- بیمه مسئولیت حرفهای: حداقل پوشش الزامی
- کد اخلاقی: پایبندی به استانداردهای رفتار حرفهای RERA
تأیید مشروعیت مشاور: همه مشاورهای دارای مجوز در فهرست عمومی RERA که از طریق وبسایت DLD و اپلیکیشن موبایل Dubai REST قابل دسترسیه لیست شدن. خریداران باید همیشه شماره مجوز RERA یک مشاور رو قبل از استفاده از خدماتشون تأیید کنن. مشاوران دارای مجوز باید مجوز RERA خودشون رو به وضوح در دفاتر و روی همه مواد بازاریابی نمایش بدن.
مرکز حل اختلاف اجاره (RDC)
مرکز حل اختلاف اجاره که تحت فرمان شماره 26 سال 2013 تأسیس شد، یک مرجع تخصصی برای حل اختلافات بین مالکان و مستأجران فراهم میکنه. RDC حل سریعتری نسبت به روندهای دادگاهی سنتی ارائه میده و اکثر پروندهها ظرف 30 روز حل و فصل میشن.
ثبت شکایت در RDC
- واجد شرایط بودن: اختلافات باید شامل موارد تحت نظارت RERA باشن (افزایش اجاره، تخلیه، مسائل نگهداری)
- مستندات: گواهی اجاری، قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت، مکاتبات رو جمعآوری کنید
- روش ثبت: آنلاین از طریق اپ Dubai REST یا حضوری در دفاتر RDC
- هزینه ثبت: حداقل 500 درهم، تا 15,000 درهم بر اساس اجاره سالانه و نوع پرونده
- فرآیند رسیدگی: دادرسی از راه دور در دسترسه؛ رأیها معمولاً ظرف 30 روز
- نکته مهم: RDC الان شکایتها رو حتی اگر قراردادهای اجاره در اجاری ثبت نشده باشن میپذیره (اصلاحیه قانون اصلی)
ابزارهای دیجیتال RERA برای شفافیت
در سال 2025، RERA به گسترش زیرساخت دیجیتالش ادامه میده و ابزارهای قدرتمندی برای تأیید، ارزیابی و مدیریت معاملات به ذینفعان ارائه میکنه.
| ابزار دیجیتال | هدف | امکاناتهای کلیدی |
|---|---|---|
| اپلیکیشن Dubai REST | خدمات جامع املاک | مدیریت معاملات، تأیید مشاور، ردیابی پروژه |
| سیستم اجاری | ثبت قرارداد اجاره | ثبت آنلاین، حمایت اختلاف، پایگاه داده متمرکز |
| شاخص هوشمند اجاره | ارزیابی اجاره با هوش مصنوعی | معیارهای لحظهای اجاره، تحلیل دادههای بازار (راهاندازی ژانویه 2025) |
| اپ مشروعی | تأیید پروژه نقشهروی | فهرست سازندگان، جزئیات ضمانت، وضعیت ساخت |
| سیستم ملاک | تأیید حساب ضمانت | وضعیت لحظهای ضمانت، ردیابی تخصیص وجوه |
سؤالات متداول
RERA چیست و چه چیزی رو نظارت میکنه؟
RERA (اداره نظارت بر املاک) یک بخش از اداره ثبت املاک دبی است که در سال 2007 برای تنظیم بخش املاک دبی تأسیس شد. این اداره روابط اجارهای رو نظارت میکنه، به مشاوران و سازندگان مجوز میده، حسابهای ضمانت برای پروژههای نقشهروی رو مدیریت میکنه، اختلافات رو حل میکنه و از طریق چارچوبهای نظارتی جامع شفافیت بازار رو تضمین میکنه.
مالک من در دبی چقدر میتونه اجاره رو افزایش بده؟
افزایش اجاره توسط فرمان شماره 43 سال 2013 تنظیم میشه و باید با شاخص هوشمند اجاره (از 2025) هماهنگ باشه. اجاره نمیتونه قبل از تکمیل دوره دو ساله از تاریخ قرارداد اصلی افزایش پیدا کنه. مالکان باید 90 روز قبل اطلاع کتبی برای هر افزایشی بدن و میزان افزایش بر اساس تفاوت بین اجاره فعلی و میانگین بازار محدود میشه. مستأجران 60 روز فرصت دارن که افزایش پیشنهادی رو قبول یا رد کنن.
آیا حسابهای ضمانت برای همه پروژههای نقشهروی اجباریه؟
بله، قانون شماره 8 سال 2007 حکم میکنه که هر سازندهای که املاک نقشهروی میفروشه باید یک حساب ضمانت جداگانه تأییدشده توسط RERA برای هر پروژه باز کنه. همه پرداختهای خریداران باید مستقیماً به این حساب واریز بشن و وجوه فقط برای هزینههای ساخت پروژه قابل برداشتن. سازندگان نمیتونن بدون حساب ضمانت تأییدشده املاک نقشهروی رو تبلیغ یا بفروشن.
چطور تأیید کنم که یک مشاور املاک مجوز RERA داره؟
میتونید مجوز مشاور رو از طریق فهرست عمومی RERA در وبسایت اداره ثبت املاک دبی (dubailand.gov.ae) یا اپلیکیشن موبایل Dubai REST تأیید کنید. فقط کافیه اسم مشاور یا شماره ثبت کارگزار رو وارد کنید تا وضعیت مجوز، سوابق انطباق و هر اقدام انضباطی رو چک کنید. همه مشاوران دارای مجوز باید شماره مجوز RERA خودشون رو روی کارت ویزیت و مواد بازاریابی نمایش بدن.
آیا مالک میتونه من رو بدون اطلاع مناسب تخلیه کنه؟
خیر. طبق ماده 25 قانون شماره 26 سال 2007 (اصلاحشده)، مالکان باید برای تخلیه در پایان قرارداد 12 ماه اطلاع کتبی از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی بدن. تخلیه قبل از پایان قرارداد فقط برای دلایل خاصی مجازه شامل عدم پرداخت اجاره (با اطلاع 30 روزه)، فعالیتهای غیرقانونی یا خسارت به ملک. مستأجران از طریق این الزامات قانونی سختگیرانه از تخلیه دلبخواهی محافظت میشن.
اگر یک پروژه نقشهروی لغو بشه چه اتفاقی میافته؟
اگر RERA دستور لغو پروژه بده، قانون شماره 8 سال 2007 از سازندگان میخواد که همه پرداختهای خریداران رو به طور کامل از حساب ضمانت برگردونن. اگر سازنده در فاز برنامهریزی لغو کنه، میتونه تا 30% پرداختها رو نگه داره. در طول ساخت، نگهداری میتونه به 40% برسه. با این حال، لغوهای تحت دستور RERA منجر به بازپرداخت کامل میشن و خریداران اولویت بستانکار برای توزیع وجوه ضمانت رو دریافت میکنن.
حرکت با اطمینان در املاک دبی
چارچوب نظارتی جامع RERA دبی رو به یکی از شفافترین و امنترین بازارهای املاک دنیا تبدیل کرده. از حمایتهای اجارهنشینی و مکانیزمهای کنترل اجاره گرفته تا پادمانهای حساب ضمانت برای خریدهای نقشهروی، این مقررات محیطی رو ایجاد کردن که سرمایهگذاران، خریداران و مستأجران میتونن با اطمینان معامله کنن.
درک این مقررات برای حفاظت از منافع شما و به حداکثر رسوندن پتانسیل سرمایهگذاریتون در بازار پویای املاک دبی ضروریه. چه مستأجری باشید که با افزایش اجاره دست و پنجه نرم میکنید، چه سرمایهگذاری که فرصتهای نقشهروی رو ارزیابی میکنید، یا خریداری که به دنبال مالکیت ملک هستید، چارچوب قانونی RERA راهنماهای روشن و حمایتهای قوی در طول سفر املاک شما فراهم میکنه.
راهنمایی تخصصی در مقررات املاک دبی
در افق قرمز املاک، مشاوران دارای گواهی RERA ما راهنمایی جامعی درباره قوانین املاک دبی ارائه میدن. ما اطمینان میدیم که معاملات شما با همه الزامات قانونی مطابقت داره و در عین حال از سرمایهگذاریتون حفاظت میکنیم و فرصتها رو در بازار پررونق املاک دبی به حداکثر میرسونیم.
همین امروز با تیم متخصص ما برای مشاوره شخصیسازیشده درباره قراردادهای اجاره، سرمایهگذاری نقشهروی یا خرید ملک تماس بگیرید. ما با آخرین بهروزرسانیهای نظارتی بهروز هستیم تا اطمینان حاصل کنیم معاملات املاک شما ایمن، منطبق با قوانین و به صورت استراتژیک برای موفقیت آمادهست.
اخطار: این مقاله اطلاعات کلی کلی درباره مقررات RERA و قوانین املاک دبی ارائه میکنه. مقررات املاک ممکنه بهروزرسانی و اصلاح بشن. همیشه با متخصصان املاک دارای مجوز RERA و مشاوران حقوقی برای راهنمایی مخصوص معامله خودتون مشورت کنید. اطلاعات کلی بهروز تا نوامبر 2025. افق قرمز املاک کاملاً با همه مقررات و الزامات مجوز RERA مطابقت داره.
نظرات